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  • 30
  • Septiembre
  • 2013

Próxima reforma del régimen de comunidad de propietarios de Cataluña

Publicado por Redacción en Derecho Civil comentar
El Jurista

El Gobierno de la Generalitat aprobó el pasado 2 de julio de 2013 la modificación del Libro Quinto del Código Civil Catalán relativo a la propiedad horizontal (artículos 553-1 a 553-59-9). 

Este nuevo texto recoge muchas de las propuestas que hasta ahora habían apuntado los administradores de fincas y que por fin se han visto plasmadas al texto legal.

 

En general se han introducido mejoras en las disposiciones generales con el objetivo de dotarlas de mayor claridad y efectividad.

 

Continúan siendo de especial preocupación las cuestiones relativas a las deudas comunitarias. Si bien no existen demasiadas novedades, si vemos como la regulación anterior se matiza o mejora:

 

  • En cuanto al crédito de la comunidad frente a los propietarios, se mantiene la afección real y además se señala su preferencia de carácter especial sobre el elemento privativo. Así se amplía la necesidad de aportar el certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas, pues puede llegar incluso a afectar al consentimiento en la adquisición.

 

  • En el presupuesto de la comunidad tendrá que figurar una cuantía no inferior al 5% de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva destinado a gastos imprevistos de carácter urgente.

 

  • Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo, como el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto de las deudas que se meriten hasta la efectiva notificación de la transmisión a la comunidad.

 

  • Se especifica el procedimiento para reclamar los gastos comunes, resolviendo los enormes problemas que se habían planteado hasta ahora a los juzgados.

 

Uno de los extremos donde la reforma si ha sido más profunda es en la organización de la comunidad. En términos generales encontramos lo siguiente:

 

  • Se suprime la previsión de primera y segunda convocatoria de la junta; Se incorporan las nuevas tecnologías por notificaciones y requerimientos; Se precisa el régimen de asistencia y participación a la junta; Se corrigen las contradicciones observadas en los términos de custodia de la documentación de la comunidad; Se da visibilidad y se regula el cargo de la vicepresidencia, que antes era confuso y se ordenan las funciones de cada órgano de la comunidad.

 

Muy importante también es la mejora consistente en el régimen de los acuerdos en relación a las mayorías exigidas:

 

  • Se simplifican las mayorías requeridas, que ahora quedan reducidas a las siguientes:

 

  1. El régimen general, que es la mayoría simple de propietarios y cuotas, de forma que se recupera el equilibrio de dobles mayorías que se había perdido a la norma vigente hasta ahora.
  2. Los regímenes particulares de la mayoría cualificada de cuatro quintas partes (4/5) de propietarios y cuotas.
  3. La exigencia de unanimidad, que queda reducida a los supuestos estrictamente necesarios.

 

Además, se da contenido a la abstención al voto y al voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común.

 

  • Se otorga una consideración especial a la adopción de acuerdos que afectan a las obras obligadas de adaptación de acuerdos que afectan a las obras obligadas de adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacitado y por las personas mayores de 70 años.

 

  • El proyecto hace explícita distinción entre los acuerdos de formación instantánea y los de formación sucesiva.

 

En la modificación también tienen su lugar los conflictos entre comuners. En este sentido:

 

  • Se permitirá que para resolver un caso concreto, en defecto de pacto entre los comuners y de las reglas de la comunidad ordinaria, se puede aplicar a las situaciones de comunidad que reúnan los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado formalmente, las reglas de la propiedad horizontal que resulten conformes con las circunstancias del caso.

 

  • Se incluye expresamente y se favorece la resolución extrajudicial de los conflictos surgidos al ámbito de la propiedad horizontal, potenciando la figura del arbitraje.

 

Por último, también se entra en el uso comunitario de elementos privativos. Así:

 

  • Se suprime la confusa distinción que la normativa vigente establece entre elementos comunes de uso restringido y elementos comunes de uso exclusivo.

 

  • Se introducen precisiones en la configuración de los elementos privativos de beneficio común y se suprimen las restricciones injustificadas en la disposición del uso y goce de los anexos.

 

  • Se favorece el instalación de puntos de carga de vehículos eléctricos.

 

Este texto no obstante todavía no ha entrado en vigor toda vez que ha sido remitido en el Parlamento a los efectos de su estudio y definitiva aprobación, con las enmiendas correspondientes. Por lo tanto, para ver el resultado final de esta modificación, tendremos que esperar todavía unos meses más.

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